Taux usure T4 – Le taux usure T4 2021 (taux de l’usure du trimestre n°4 de l’année 2021) connaît une nouvelle baisse appliquée par la Banque de France.

Si le taux d’usure est un seuil au-delà duquel il n’est pas possible d’emprunter, cela afin que soient protégés les consommateurs, sa baisse actuelle se retourne contre les emprunteurs ne bénéficiant pas du meilleur taux d’intérêt, ni d’un taux d’assurance de prêt (assurance décès invalidité) attractif.

Taux usure T4 : des emprunteurs pénalisés

Si les taux de crédit immobilier représentent une aubaine pour un grand nombre d’acheteurs, il existe un revers de la médaille : la baisse continue du taux de l’usure. Les baisses de taux d’intérêt se répercutent sur les taux de l’usure (taux d’usure T4 2021, taux d’usure T3, taux d’usure T2…) ayant alors reculé ces derniers mois, risquant donc de pénaliser les emprunteurs ne bénéficiant pas des taux les plus bas ou, étant donné leur âge ou état de santé, devant souscrire une assurance de prêt immobilier à un taux plus élevé.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure a pour rôle de protéger les emprunteurs contre l’application de taux excessifs. C’est chaque trimestre que la Banque de France analyse les taux effectifs moyens que pratiquent les organismes de prêt. Les taux moyens constatés sont ensuite augmentés d’un tiers. C’est ce qui a permis de déterminer le taux usure T4 2021. Le taux de l’usure constitue une barrière infranchissable.

Pour ce quatrième trimestre de l’année, le Taux annuel effectif global (TAEG) indiqué dans une offre de crédit et permettant de connaître le coût total du prêt (taux d’intérêt, frais de dossier, coût de l’assurance emprunteur) ne peut aucunement dépasser le taux usure T4. Si ‘il arrivait que cela soit le cas, alors la demande de crédit serait refusée.

Le plus bas niveau historique atteint

Au fil des trimestres, le taux d’usure recule et atteint des niveaux qui pénalisent les emprunteurs ayant un dossier fragile. Publiés au JO du 28 septembre 2021, depuis le 1er octobre, les taux usure T4 atteignent un nouveau plus bas niveau historique : 2,41 % pour les prêts de 20 ans et plus, contre 2,48 % au trimestre 3 et 2,67 % en janvier, ce qui représente une baisse de 26 points de base depuis le début de cette année.

Des dossiers tangents encore plus fragilisés

Une telle baisse des taux de l’usure ne constitue pas une bonne nouvelle pour les personnes qui souhaitent emprunter avec un dossier fragile, comme par exemple les primo-accédants sans beaucoup d’apport (et donc un taux d’intérêt plus élevé) et les emprunteurs ayant des antécédents médicaux (et donc un taux d’assurance de prêt lui aussi plus élevé).

La marge de négociation est fortement réduite par ce faible écart entre les seuils de l’usure et les taux pratiqués par les banques. Avec un coût d’assurance emprunteur plus important, les seniors, les personnes qui exercent une profession à risques et les personnes avec risques aggravés de santé s’exposent ainsi encore plus qu’auparavant aux refus de dossiers, cela du fait d’un probable dépassement du taux usure T4.

Un risque que cela s’accentue

Avec des taux d’intérêts encore particulièrement bas, si ceux-ci remontaient (ce qui arrivera à un moment donné…), certains emprunteurs devraient se retrouver encore plus pénalisés.

En cas de remontée des taux, le mode de calcul du taux de l’usure étant basé sur les taux accordés le précédent trimestre, cela constitue une problématique. Une augmentation des taux n’est en effet prise en compte qu’avec un délai de 3 mois minimum pour le taux de l’usure, qui est de ce fait en baisse lorsque les taux remonteront. Il existe effectivement un décalage provoquant un effet ciseau et risquant d’exclure du prêt un plus grand nombre de personnes.

Faire baisser le TAEG pour passer sous ce seuil

Afin de passer sous le seuil de l’usure, il est nécessaire de diminuer le TAEG. Mais il n’existe pas beaucoup de moyens. Il est possible de tenter d’augmenter son apport personnel (ce qui n’est pas toujours simple) et/ou de faire le choix de déléguer son assurance.

En effet, en décidant de ne pas souscrire le contrat d’assurance de groupe systématiquement proposé par la banque prêteuse et préférer faire jouer la concurrence entre les assureurs, il est possible de réduire de moitié le coût de l’assurance emprunteur, et ainsi le faire passer de par exemple 0,40 à 0,20 %.

Si cela ne s’avérait pas suffisant, il est aussi possible de jouer sur le taux de couverture en optant pour la quotité d’assurance minimum. Pour cela, il suffit de couvrir chacun des co-emprunteurs à seulement 50 % (soit un total de 100%), en sachant que c’est moins coûteux mais en gardant aussi en tête que cela est moins protecteur que 100 % chacun. En cas de décès de l’un des co-emprunteurs, le survivant doit continuer à régler 50 % de la mensualité, ce qui n’aurait pas été le cas si chacun était à 100 %.