Meilleurs taux crédit – En cette période estivale 2021, les taux de crédit immobilier affichent des records. Certains profils d’emprunteurs profitent pleinement de ces très bonnes conditions de financement, alors que d’autres sont, eux, totalement exclus du système de l’emprunt !

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Les meilleurs taux crédit immobilier, c’est un sujet constamment abordé. D’autant plus qu’actuellement, ils sont au plus bas. Selon l’Observatoire du financement Crédit Logement/CSA, la moyenne brute des taux d’intérêts des prêts immobiliers, hors assurance et garanties, toutes durées confondues, a baissé à 1,06 % en juin, contre 1,15 % en décembre 2020. Ce recul de 9 points en seulement six mois s’explique par le fait que les banques continuent d’améliorer les conditions d’octroi des prêts immobiliers pour soutenir la demande des particuliers, particulièrement importante actuellement.

Meilleurs taux crédit : des taux bradés

La baisse des taux concerne toutes les durées. Au second trimestre 2021, la moyenne brute baisse à 0,99 % sur 20 ans, contre 1,10 % en décembre 2020. Sur 25 ans, la moyenne brute est tombée à 1,18 %, contre 1,35 % en décembre dernier. Les meilleurs profils, qui sont des clients disposant d’un patrimoine, de hauts revenus et d’un apport personnel important, ont accédé à des taux planchers de 0,78 % sur 20 ans et 0,95 % sur 25 ans.

Allonger la durée du prêt pour accéder à l’emprunt

Selon l’Observatoire, la durée des prêts a atteint 237 mois en juin 2021, ce qui n’a jamais été aussi long. Il faut savoir que 55,9 % des crédits ont une durée de 20 à 25 ans. En effet, contraints d’emprunter plus d’argent du fait de l’augmentation des prix de l’immobilier, les acheteurs allongent la durée pour rester sous le seuil de taux d’effort (35 % de leurs revenus sans dépasser la durée plafond de 27 ans, tel que souhaité par le Haut Conseil de Stabilité Financière).

Des banques en recherche de nouveaux clients

Généralement, les banques ont pour habitude de remonter leurs taux en été afin de mettre un frein à la demande et assurer ainsi le traitement des dossiers durant les vacances, les effectifs étant en effet réduits. Mais ce n’est pas le cas en juillet 2021 : les taux ont légèrement reculé de 0,01 à 0,04 % en raison de la volonté de certaines banques de poursuivre le captage de dossiers de financement pendant l’été.

L’obligation d’apport personnel pour réduire les risques

Au premier semestre 2021, l’apport personnel a augmenté de 12,6 % par rapport à l’année passé, à la même période. Il est ainsi quasi impossible d’emprunter avec un apport personnel de 10 % (hors frais de notaire).

Avec un apport personnel, le prêt ne couvre pas toute la dette immobilière, cela permettant à l’emprunteur de rembourser ce qu’il doit en cas de revente urgente et limite les risques de perte pour les banques. L’injection de fonds propres constitue également un bon moyen de limiter la durée à 25 ans ou 27 ans et rester en dessous du taux d’effort de 35 %.

Les conditions d’emprunt

Outre la règle de l’apport personnel à respecter, il est aussi primordial d’avoir des comptes bancaires n’étant pas dans le rouge : pas de découvert, d’incidents de paiement, d’avis à tiers détenteur et de fichage à la Banque de France. Et le reste à vivre doit rester correct. Pour emprunter et espérer profiter des meilleurs taux crédit, il est conseillé de solder vos prêts à la consommation et de disposer d’une épargne résiduelle d’au moins 3 à 6 mois de mensualité, avant de déposer votre demande de crédit immobilier.

Le CDI privilégié

Pour accorder un prêt immobilier, les banques privilégient bien évidemment les CDI. Les banques consultent le fichier bancaire des entreprises pour vérifier la solidité de l’employeur (si vous en avez un). Si vous travaillez en tant qu’indépendant ou dans le libéral, vous devrez justifier de la stabilité de vos revenus sur les trois dernières années. En cas de chômage partiel, vous devrez fournir une attestation de retour au travail. Aussi, votre capacité à retrouver un travail en cas de perte d’emploi est prise en compte.

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Les exclus du crédit

Avec des conditions strictes, certains emprunteurs sont exclus du crédit. Et les primo-accédants aux revenus modestes et avec peu d’apport personnel ne peuvent accéder qu’aux taux les plus élevés. Les ménages gagnant moins de 35.000 € par an avec un apport de moins de 10 % peuvent emprunter sur 25 ans à un taux brut de 1,80 %, voire plus. Et, avec l’assurance emprunteur, les garanties, les frais de dossier et autres frais liés à l’emprunt, le TAEG peut vite dépasser le taux d’usure, ce qui empêche alors d’emprunter car il est légalement interdit de souscrire un crédit en cas de dépassement du taux d’usure.

Le taux d’usure et les emprunteurs à risque

Le taux d’usure peut ainsi par exemple empêcher les seniors et les personnes qui présentent un risque de santé. Pour ces catégories d’emprunteurs, le coût de l’assurance de l’assurance décès-invalidité bancaire (contrat groupe des banques) peut dépasser de 1 à 1,20 % du capital emprunté, contre 0,25 % en moyenne pour un non fumeur de moins de 35 ans. Au 3ème trimestre 2021, le taux de l’usure est fixé à 2,48 % pour les prêts de plus de 25 ans, contre 2,60 % au 2ème trimestre.

Des investisseurs non épargnés

Les investisseurs qui achètent pour louer le bien immobilier financé ne sont pas non plus épargnés. En effet, pour cette catégorie d’emprunteurs, les banques exigent 10 % d’apport personnel ainsi qu’une épargne résiduelle afin de faire face aux dépenses non prévues et aux risques d’impayés de loyer, pouvant fragiliser le remboursement du crédit immobilier. Enfin, les banques privilégient les investisseurs disposant déjà d’un patrimoine.

Contourner le HCSF

Les investisseurs doivent également respecter les recommandations du HCSF, dont la nécessité de ne pas dépasser 35 % de taux d’effort. Or, dans le calcul de la capacité d’endettement, les banques tiennent compte des autres crédits, cela pouvant mener au dépassement du seuil de 35 %. Mais 20 % des dossiers de crédit peuvent déroger à la règle, cela valant pour le financement de l’investissement locatif ou de l’accession à la propriété. Il est donc nécessaire de rassurer le prêteur afin d’en profiter.

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Meilleurs taux crédit : nos conseils

Se montrer convaincant et rassurer la banque

Vous l’aurez compris, pour accéder à l’emprunt et, pourquoi pas, obtenir les meilleurs taux crédit, il est important de vous montrer convaincant. Afin d’optimiser vos chances de vous voir accorder un crédit, vous devez anticiper le raisonnement des banques : vous êtes pour elles un « placement » devant allier sécurité et rentabilité.

Les comptes bancaires doivent être sans découvert et les crédits remboursés au minimum 3 mois avant la demande de crédit. Si vous êtes travailleur indépendant ou dans le libéral, vous devez fournir les justificatifs de ressources des 3 dernières années. Aussi, un bilan complet sur votre situation professionnelle sera effectué et votre apport personnel devra être constitué en réunissant vos économies.

Produits financiers

Vos comptes doivent être domiciliés chez la banque prêteuse afin de profiter des meilleures conditions possibles. L’achat de produits financiers tel qu’un livret d’épargne facilitera l’obtention d’un prêt et vous permettra d’accéder aux meilleurs taux crédit.

Faire baisser le coût de l’assurance emprunteur

Concernant l’assurance de prêt, il est conseillé de réduire son coût afin de rester sous le seuil du taux de l’usure. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez choisir une autre assurance que le contrat d’assurance groupe de la banque grâce au principe de délégation d’assurance. Vous pouvez sinon tout à fait souscrire l’assurance de la banque pour ne rien retarder dans le processus du crédit et changer ensuite d’offre durant la première année, sans frais ni pénalités.

Il est toutefois recommandé d’anticiper votre recherche d’assurance afin de prendre connaissance des garanties demandées et de son coût.