Capacité d’emprunt – Le taux d’endettement généralement accepté est de 33 % maximum. Toutefois, en cas de revenus élevés, il peut être supérieur ou se calculer, par exemple, sur la base du cumul de 7 années de revenus pour un crédit d’une durée de remboursement de 25 ans. Ce mode de calcul apporte alors de la flexibilité aux primo-accédants et acquéreurs d’une résidence principale.

Découvrez ci-dessous la méthode de calcul en différentiel, ainsi que la méthode classique de calcul de capacité d’emprunt.

Capacité d’emprunt : le calcul en différentiel et le calcul standard

Généralement utilisé dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul en différentiel est une formule qui permet d’augmenter sa capacité d’emprunt.

Calcul du taux d’endettement en différentiel = (mensualité du crédit locatif – revenus locatifs pondérés à 70 ou 80 % + charge RP si existante) / revenus professionnels

Calcul du taux d’endettement en standard = cumul des charges / revenus locatifs pondérés à 70 ou 80 % + revenus professionnels

Tout savoir sur la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt désigne le montant maximal que vous pouvez emprunter sur une période déterminée en fonction de vos revenus et vos charges. Cela correspond à l’estimation de l’aptitude d’un emprunteur à faire face au remboursement des mensualités d’un prêt immobilier.

Avant de se lancer dans l’acquisition d’un nouveau logement, il est primordial de bien faire le point sur vos besoins en financement dont notamment votre capacité d’emprunt. Cela permet en effet de vous projeter en toute quiétude dans votre future demande de crédit immobilier.

Une fois que vous connaissez votre capacité d’emprunt, il vous est possible de fixer le montant maximal que vous serez en mesure de rembourser en déterminant également la durée de remboursement la plus courte.

Votre capacité d’emprunt se détermine à partir :

• De votre capacité d’endettement : le seuil d’endettement est de 33 % de vos revenus
• Du montant de l’apport personnel
• Du type de crédit souhaité (et avec taux fixe ou taux révisable)
• De la durée de remboursement du crédit immobilier
• Du montant des mensualités souhaité
• De l’âge de souscription du crédit immobilier

Combien puis-je emprunter pour un crédit immobilier ?

Afin de déterminer combien il vous est possible d’emprunter pour un crédit immobilier, vous devez apporter des réponses aux questions suivantes :

• Quel est le montant de mon apport personnel ?
• Est-ce que je prévois d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien ?
• Ai-je droit à un prêt aidé type PTZ ?
• Est-ce que je souhaite acheter dans l’objectif de faire un investissement locatif ?
• A quel taux puis-je emprunter ?

Grâce aux réponses apportées, et en utilisant un simulateur de crédit immobilier, vous pourrez découvrir la somme que vous pourrez emprunter pour votre prêt immobilier. Aussi, en recourant à un courtier en crédit immobilier, vous recevrez des conseils forts utiles pour choisir la solution de financement qui vous conviendra le mieux, selon votre profil et la nature de votre projet immobilier.

Notez que l’utilisation d’un simulateur gratuit vous permettra de connaître votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus (salaire, primes professionnelles, autres sources de revenus, apport personnel) et de vos dépenses (montant du loyer, eau, électricité, téléphone, prêts à la consommation en cours de remboursement…). Le calcul s’adaptera au fait que vous empruntiez seul ou à deux.

Bon à savoir

La capacité d’emprunt peut se compléter avec un prêt à taux zéro (sous certaines conditions). Le courtier en crédit immobilier sera à même de vous renseigner sur vos droits.

• Trouver une assurance de pret moins cher avec allianz

Comment connaître mon taux d’endettement ?

Le taux d’endettement désigne votre capacité à rembourser un prêt, en fonction de vos revenus mensuels. Il ne doit pas dépasser 1/3 des revenus nets annuels, soit 33 %. Au delà de ce seuil, les risques de défaut de remboursement sont considérés comme trop élevés par les banques. Le taux d’endettement se calcule à partir des revenus fixes (salaire net, primes contractuelles, pension alimentaire, pension de retraite et d’invalidité, revenus professionnels non salariés pour les professions libérales, commerçants…). Selon l’organisme financier, d’autres sources de revenus peuvent être incluses dans le calcul du taux d’endettement (allocations familiales, commissions, allocations logement, revenus fonciers…).

En cas de revenus élevés, le taux d’endettement peut dépasser le seuil des 33 % et atteindre 35 à 40 %. A l’inverse, en cas de revenus trop faibles, le taux d’endettement peut être baissé à 30 % ou moins.