La célèbre association de consommateurs UFC-Que Choisir vient récemment de dénoncer certaines pratiques des établissements bancaires au sujet du cautionnement immobilier. 1er élément montré du doigt, le coût du cautionnement bancaire immobilier tout comme les pratiques peu claires des banques qui gardent la main.

Après le scandale sur l’assurance de prêt, l’association de consommateurs UFC-Que Choisir vient d’engager un combat contre un nouveau scandale concernant le cautionnement des crédits immobiliers. L’UFC constate que le marché du cautionnement immobilier est principalement détenu par les banques.

Le cautionnement immobilier est une garantie de pret immo permettant une indemnisation des mensualités de l’emprunteur à la suite d’un défaut de remboursement. Elle est complémentaire à l’assurance de prêt, qui ne permet de garantir le remboursement des mensualités d’un crédit qu’en cas de décès ou d’invalidité de l’assuré.

Aujourd’hui, le cautionnement immobilier bancaire se veut très fortement critiqué par l’association UFC-Que Choisir. Son président, Alain Bazot, parle d’un « marché en plein dysfonctionnement ».

Des banques qui encaissent sur tous les fronts

Utilisé pour plus de 50 % des crédits immobiliers souscrits en 2012, le cautionnement immobilier est particulièrement apprécié par les consommateurs. Selon l’UFC, « ce succès s’explique par son coût moins élevé comparé à l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers ». D’après les résultats des calculs qu’elle a réalisés, pour un capital emprunté de 150.000 euros, une hypothèque coûte 1,85 % de ce montant, contre 0,95 % pour une inscription de privilège du prêteur de deniers, et 0,52 % pour un cautionnement bancaire.

S’il s’avère que la caution soit la moins coûteuse de ces 3 solutions de couverture de prêt, il faut savoir tout d’abord que celle-ci n’est pas obligatoire. Cependant les banques l’exigent, tout comme elles exigent une assurance emprunteur pour garantir un crédit immobilier. Les clients des banques sont donc non seulement forcés d’y adhérer mais aussi n’ont pas la possibilité de faire jouer la concurrence.

Toujours selon l’UFC-Que Choisir, « Sur les 124 banques étudiées et qui proposent du crédit immobilier, […] 11 seulement évoquent la possibilité de faire appel à un autre type de garantie, soit seulement 9% du total des banques étudiées ». Les emprunteurs ne peuvent ainsi que choisir leur cautionnement immobilier parmi les filiales de la banque, qui restent totalement contrôlées par celle-ci ainsi que par Crédit Logement, acteur majeur de ce marché composé essentiellement d’organismes de crédit.

Cautionnement immobilier : un marché détenu à 95 % par les banques

Les emprunteurs étant presque totalement « captifs » des banques, ces dernières ont la main sur 95 % du marché du cautionnement immobilier. Les 5 % restants reviennent aux mutuelles. Et si celles-ci proposent des tarifs bien plus avantageux, elles restent réellement peu accessibles, constate l’UFC. L’administratrice nationale de l’association, Nicole Perez, explique ainsi « un écart considérable de 150% entre le moins cher et le plus cher ». En effet, pour un credit immo de 150.000 euros, un client du Crédit Agricole paie 1.950 euros alors qu’il ne payerait que 783 euros au Crédit Mutuel. Un écart de prix flagrant !

Le manque de concurrence sur ce marché laisse le champ totalement libre aux banques. Et celles-ci réalisent ainsi des marges nettes avoisinant les 50 % ! Selon le responsable des études de l’UFC-Que Choisir, Maxime Chipoy, « un euro sur deux versé par le consommateur revient dans la poche des banquiers ». Celui-ci ajoute : « Nous voulons obtenir une concurrence libre et non faussée afin que l’emprunteur puisse choisir librement son cautionnement ».

Vers une ouverture du marché à la concurrence ?

La priorité de l’association de consommateurs est que soit instauré une ouverture du marché mais aussi de clarifier l’activité de cautionnement des établissements bancaires. L’UFC-Que Choisir a donc saisi l’Autorité de la Concurrence en demandant un libre choix des emprunteurs quant à leur cautionnement immobilier ainsi que leur soit restitué obligatoirement et dans leur intégralité les intérêts générés par les sommes étant versées au Fonds Mutuel de Garantie.

Florian

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