Les propriétaires ont aujourd’hui moins de marge de manœuvre pour augmenter le montant du loyer

Fixer le montant d’un loyer se veut de plus en plus difficile. Pourtant, il s’agit d’un critère primordial en matière de rentabilité d’un investissement locatif. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le 24 mars 2014, le propriétaire voit sa latitude réduite pour fixer un loyer. Et l’opération se veut bien plus difficile. Il est en effet devenu compliqué de définir un loyer par type de logement et par quartier.

Le loyer doit obligatoirement être fixé selon des règles plutôt complexes. Et tout propriétaire qui ne s’y plie pas peut voir sa relation avec les locataires mal tourner. On peut en effet constater de plus en plus de litiges. Il existe une nouvelle tension dans le rapport entre propriétaires et locataires. Et certains locataires peuvent remettre en question de façon insistante le montant de leur loyer.

Fixer un loyer dans le respect de la loi

Location en zone non tendue

Pour une première location, vous avez la liberté de fixer le loyer tel que vous le souhaitez, mis à part si la commune du logement loué figure dans une « zone tendue ». Cela est applicable aux biens locatifs du parc privé, qu’ils soient anciens ou neufs, vides ou meublés. Le bailleur doit toutefois s’assurer de ne pas sortir des prix pratiqués pour un bien immobilier comparable à son logement afin de fidéliser son locataire et de réduire le risque d’impayés.

Si le contrat de location prévoit une clause de révision, vous pourrez alors, durant les 3 ans du bail, majorer le loyer. Dans le cas inverse, le loyer reste fixe pour toute la durée du bail. Toute augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) : le montant du loyer évolue donc annuellement selon l’inflation. Lors du renouvellement du bail, vous pouvez augmenter le loyer dans le cas où le précédent loyer a été sous-évalué.

Location en zone tendue

Dans le cas où vous placez à la location un logement en zone tendue, vous devez respecter certaines règles précises. Vous pouvez fixer librement le montant du loyer à la première location ou si le logement n’a pas été loué durant les 18 mois précédant la nouvelle location. C’est également le cas, si vous avez réalisé des travaux d’amélioration après le départ du précédant locataire, depuis moins de 6 mois et pour une somme totale étant égale au montant total des loyers de la dernière année de location.

Lors du renouvellement du bail ou d’une nouvelle location, vous ne pouvez augmenter le loyer que dans la limite de la variation de l’IRL et seulement si vous ne l’avez pas augmenté au cours de l’année précédant le nouveau bail.