Prêts immobiliers transférables – Certains  emprunts immobiliers présentent la particularité de pouvoir être transférés sur un autre crédit. Il s’agit d’un avantage supplémentaire que peut offrir un contrat de prêt immobilier, et pouvant donc faire la différence entre deux offres. Découvrez dans cet article à quoi sert un transfert de crédit immobilier et quelles sont les conditions à respecter.

Prêts immobiliers transférables : c’est quoi ?

Au moment de négocier les conditions de votre offre de crédit, il existe un élément peu connu et discuté mais pouvant pourtant s’avérer fort utile quelques années après la souscription d’un prêt immobilier. Il s’agit d’une clause de transfert du crédit. En général, la règle veut que, lors de la vente d’une maison ou d’un appartement acheté via à un prêt immobilier, ce dernier soit soldé.  Mais certaines banques et organismes de crédit peuvent proposerune clause de transférabilité de ce crédit sur un autre bien.

Les prêts immobiliers transférables présentent un grand nombre d’avantages et se révèlent judicieux, notamment en cas d’augmentation des taux d’intérêts. Avec un prêt transférable, vous gardez l’argent de la vente de votre bien et conservez votre prêt immobilier en le transférant sur un autre crédit. Attention cependant car les banques imposent des règles plutôt strictes en la matière, comme par exemple les conditions suivantes : 

• Le transfert doit s’effectuer sur un crédit pour une acquisition d’un montant au minimum équivalent à celui de votre capital restant dû sur cet emprunt initial.
• Ce nouvel achat doit être du même type que le premier (achat d’une résidence principale, investissement locatif…).
• Il ne doit y a voir eu aucun problème de prélèvement depuis le début du remboursement de votre prêt.
• En cas de crédit complémentaire pour une nouvelle acquisition, celui-ci devra obligatoirement être contracté au sein du même établissement financier.
• Un délai restreint (généralement de 6 mois) peut être imposé entre le moment de la vente du bien financé et l’acquisition du second. 

Il est ainsi nécessaire de respecter les différents critères pour qu’un crédit immobilier avec option de transfert puisse être réellement activé et autorisé par la banque. Lorsqu’on voit qu’une grande partie des crédits immobiliers est contractée sur une durée de plus de 20 ans et qu’un prêt est en moyenne soldé au bout de 8 ans en raison de revente du bien, cette clause de transfert peut s’avérer particulièrement utile, surtout si les conditions de financement se sont dégradées dans le temps. Cependant, dans un contexte de taux immobiliers bas, les banques évitent de proposer des prêts immobiliers transférables car un transfert dans quelques années pourraît leur coûter cher si les taux ont augmenté depuis.

Les avantages d’un transfert de prêt immobilier

Vous n’êtes pas obligé(e) d’utiliser cette clause de transfert si votre bien immobilier est vendu avant le terme du paiement de votre crédit. Votre intérêt est donc de trouver l’offre de prêt immobilier proposant le transfert de prêt. En voici quelques raisons :

Conservation des conditions initiales de financement

Lorsque vous signez une offre de prêt immobilier, vous figez les conditions de financementet de remboursement, sauf accord futur entre vous et la banque pour un changement :

• Le taux d’intérêt nominal reste le même tout au long de la durée de vie du crédit pour un crédit à taux fixe
• Les modalités de remboursement sont déterminées dès le départ (durée du crédit, montant de la mensualité…)
• Vous conservez les mêmes conditions pour votre assurance emprunteur immobilier. Les risques augmentant avec l’âge, pour un second crédit, il est en effet intéressant de conserver les conditions obtenues plus jeune.    
• Les autres conditions négociées peuvent être conservées (modularité des remboursements, réduction des frais de remboursement anticipé…).

Pas de frais de remboursement anticipé

En cas de solde de votre crédit immobilier pour cause de vente, il vous faudra payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA), mis à part s’il y a eu négociation avant que l’offre de financement soit éditée. Le coût est fixé à un semestre d’intérêts lors de votre remboursement, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Il s’agit d’une opération pouvant coûter jusqu’à plusieurs centaines d’euros. Ces frais sont ainsi à prévoir au moment de la vente d’un bien immobilier.

Dans le cadre d’un transfert de crédit immobilier, vous n’avez pas à régler ces frais de remboursement anticipé car vous conservez cet argent pour le financement d’un autre projet d’acquisition similaire. Donc, en plus de conserver vos conditions d’emprunt initiales, vous réduisez les frais que vous auriez à payer sans transfert du prêt immobilier.

Prêts immobiliers transférables : la garantie du crédit

Un crédit immobilier doit être garanti. Et il existe plusieurs moyens de le faire : hypothèque, caution (mutuelle ou personnelle), nantissement, privilège de prêteur de deniers…En général, la garantie la moins coûteuse retenue est la caution mutuelle. Ce type de garantie offre également un autre aspect intéressant : elle peut être transférée à un autre crédit. Vous devez pour cela recevoir l’accord de l’organisme de cautionnement, celui-ci devant vérifier que les clauses de l’accord initial soient encore valides avec le transfert de crédit. Cela vous évite de payer une nouvelle garantie pour un nouveau crédit immobilier. Ces frais étant d’en moyenne 1% du montant financé, il s’agit là d’une belle économie. Vous aurez toutefois peut-être à payer des frais administratifs de traitement par l’organisme de cautionnement, mais cela reste largement intéressant.

En cas d’hypothèque, celle-ci ne peut être transférée puique rattachée à une maison ou un appartement. Ainsi, un crédit immobilier garanti par une hypothèque implique de payer des frais de mainlevée pour clôturer la première et contracter une nouvelle garantie pour le reste de votre remboursement de prêt.  

Frais de dossier et autres frais administratifs

Les prets immobiliers transférables évitent de payer des frais de dossier pour un nouveau crédit immobilier. Vous pouvez ainsi économiser plusieurs centaines d’euros de plus. Quelques frais peuvent cependant être appliqués pour gérer ce transfert. Toutes ces possibles économies permises par l’activation d’un transfert de prêt, plutôt qu’en souscrivant un nouveau crédit, s’avèrent bénéfiques pour l’emprunteur, en plus de pouvoir conserver les conditions initiales d’emprunt, pouvant être meilleures que celles proposées pour un nouveau prêt immobilier.

Si les conditions de financement au moment de la vente sont meilleures que celles du premier crédit alors, avant de transférer votre prêt, il faudra vérifier si les possibles économies sur les frais de remboursement anticipé, les frais de dossier et les frais de garanties en cas de transfert permettent de compenser ou non cet écart.

Prêts immobiliers transférables : attention au coût de l’assurance de prêt

Conserver son prêt grâce à une clause de transfert de crédit permet également de garder la même assurance de prêt. Il s’agit là aussi d’un élément à étudier pour voir ce qui peut être plus intéressant pour vous selon votre situation. S’il existe de gros écarts entre votre situation actuelle et celle que vous aviez quand vous avez souscrit ce premier crédit, notamment au niveau de l’âge, votre état de santé, le fait de fumer ou non, vous aurez des conditions d’assurance bien plus coûteuses pour un nouveau crédit car votre niveau de risques aura fortement augmenté. Il est donc dans ce cas préférable de conserver votre assurance de prêt initiale dans l’objectif de limiter un important surcoût au niveau de votre couverture.

En cas de cotisation dégressive (basée sur le capital restant dû), il est aussi bien de la conserver car il est fort probable qu’un transfert de crédit permette de réaliser des économies sur l’assurance emprunteur. Dans le cas d’une cotisation basée sur le capital emprunté, une nouvelle assurance peut être moins coûteuse, même en cas de risques plus élevés et donc avec un taux d’assurance plus élevé. Dans le cadre des prêts immobiliers transférables, si vous souhaitez changer d’assurance de prêt, vous pouvez utiliser la loi Bourquin.

En conclusion, opter pour des prêts immobiliers transférables peut, quelques années plus tard, permettre une économie importante.