Assurance caution – Alternative à l’assurance emprunteur et à la garantie d’hypothèque, l’assurance caution peut être exigée par l’établissement prêteur pour vous accorder un prêt immobilier : elle permet de garantir le remboursement du crédit.

Crédit immobilier et assurance caution

Quant il s’agit d’accorder un prêt immobilier, les banques font preuve d’une grande prudence et exigent des garanties. Leur objectif est en effet de percevoir sans interruption le remboursement des mensualités du crédit, cela même en cas de difficultés de votre part à la suite d’un accident, d’un problème de santé ou encore de perte d’emploi. Tout comme une assurance emprunteur, une assurance caution prend le relais en cas défaillance de remboursement. Avec l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, elle fait ainsi partie des solutions alternatives, mais à un fonctionnement très différent pouvant la rendre particulièrement intéressante dans de nombreux cas.

Les deux types d’assurance caution

En cas d’acquisition immobilière via un prêt bancaire, vous avez la possibilité de choisir entre deux types assurance caution (ou cautionnement) :

• Le cautionnement solidaire
• Le cautionnement hypothécaire

Le cautionnement solidaire d’une assurance caution permet à toute personne de se porter caution pour l’emprunteur. Il peut ainsi s’agir d’une personne physique (sans obligation de lien de parenté) ou morale comme un organisme, par exemple. Il existe toutefois une exception : les personnes en incapacité juridique (mineurs ou majeurs protégés) ne peuvent se porter caution. La banque doit s’assurer par elle-même que la personne qui se porte caution  soit bien solvable.

Concernant le cautionnement hypothécaire, c’est un bien qui est placé en garantie, et non une somme d’argent. Dans le cas où l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser ses mensualités, alors le bien est saisi par la banque prêteuse afin d’être revendu et qu’elle se rembourse. Et si elle ne peut totalement se rembourser grâce à la revente du bien, elle n’est pas en droit de compléter la somme manquante en ponctionnant ailleurs. Cela signifie dans ce cas que la personne se portant caution est certaine que son patrimoine soit protégé.

Dans les deux cas, trouver une assurance caution ne vous garantit en rien que le prêteur acceptera sa mise en place pour garantir le crédit immobilier souhaité. Les banques et organismes de crédit ont en effet pour habitude que leurs prêts soient garantis par une assurance emprunteur. Notez bien que si la personne se portant caution paye pour vous, alors votre assurance caution se retournera contre vous : vous restez redevable en cas de défaillance.

Comment choisir son assurance caution ?

En 2014, l’association de consommateurs l’UFC-Que choisir avait qualifié le marché du cautionnement bancaire immobilier de « sclérosé ». Depuis, les organismes de cautionnement se sont multipliés ! Il vous est ainsi possible de faire jouer la concurrence entre eux afin de trouver la meilleure assurance caution pour garantir votre crédit immobilier.

Les organismes de cautionnement ayant la liberté de fixer leurs prix et conditions, pour souscrire une assurance caution qui soit des plus avantageuses pour vous, il est impératif de bien prendre le temps de comparer les offres entre elles.

Vous devez notamment bien vérifier les points suivants :

• Le taux de cautionnement (lié au montant du crédit et non à votre achat immobilier)
• Le montant du remboursement si le crédit si le crédit se déroule sans problème
• Les frais de souscription

Les banques disposent le plus souvent d’un pôle de cautionnement et orientent leurs clients vers celui-ci à la suite d’une demande de crédit immobilier. Si ce n’est le cas, elles  vous dirigent vers un organisme de cautionnement partenaire. Mais rien ne vous empêche de vous tourner vers l’organisme de votre choix. Vous pouvez aussi vous adresser à votre mutuelle, si par exemple vous êtes fonctionnaire.

Avantages et inconvénients

Une assurance caution présente l’avantage d’un fonctionnement faisant preuve de souplesse et s’ajustant à chaque demande de crédit immobilier. S’il est plus coûteux de la souscrire qu’une hypothèque, elle reste toutefois moins chère dans son ensemble. Dans le cas où vous revendez votre bien immobilier alors que vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit immobilier, alors il n’y a par exemple pas de frais de mainlevée à verser : aucun coût supplémentaire n’est appliqué en cas de remboursement anticipé. La mainlevée est en effet liée à une hypothèque et doit obligatoirement s’effectuer devant notaire, cela expliquant les frais que cette opération engendre.

Aussi, avec une assurance caution, l’emprunteur se voit restituer une partie de la somme versée quand le crédit arrive à échéance. Le montant d’une assurance caution est partagé en deux parties :

• La commission de caution, conservée par l’organisme et permettant son financement
• La contribution au fonds commun de garantie, qui est un fonds mutualisé dans lequel l’organisme se sert en cas de défaillance de l’emprunteur